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滨海新区CBD成空城:住户稀少物业撤离
2015-05-11  来源:中国经营报 0 字号[ ]
记者在于家堡金融区和响螺湾商务区看到,一座座高楼拔地而起,相比钢筋水泥迅速铸就的楼宇,区域内的人流却显冷清。

《京津冀协同发展规划》出台在即,京津冀板块的热炒势头再次燃起,中心商务区(CBD)就是其中之一。

近日,《中国经营报》记者赶赴天津滨海新区,对滨海新区内的CBD建设和发展情况进行了实地调查。

记者在于家堡金融区和响螺湾商务区看到,其目前仍处于大规模施工中,尘土飞扬的工地上,一座座高楼拔地而起,相比钢筋水泥迅速铸就的楼宇,区域内的人流却显冷清。

而同样属于滨海新区功能区之一的滨海高新区内,一座号称“华北区域第一高楼”的117层大厦正在不断拔高,这就是不断被热炒的“高银117大厦”,而此项目定位也是中心商务区,目前定价达每平方米4万元。业内人士对记者置评,如此定位或导致重复建设和恶性竞争,而高定价更多是为了炒区域价值,容易导致“有价无市”的局面。

记者发现,上述项目的定位都是高大上的“国际范儿”,但到目前为止,项目周边的格调、氛围与其“国际化”的定位还相差甚远。

 

建设规模庞大 去化压力由来已久

记者在于家堡金融区和响螺湾商务区看到诸多项目仍在建设之中。项目附近空旷,人烟稀少,往来的主要是施工人员。

事实上,响螺湾商务区早在2007年9月就已经开工。“快8年时间了,还没有发展起来,希望自贸区政策能真正把这边带起来。”当地的李师傅对记者说。

于家堡金融区的宝龙城市广场日前已经封顶并开业,但记者到项目售楼处发现,内部颇为冷清,只有一两组零散的客户在现场就坐,没有感受到这里作为于家堡金融区门户位置所应该有的人气儿。

曾经到过中央商务区考察的匿名人士对记者表示,到商务区的第一直接感受就是高楼多,规划好,但人气差。当地的出租车司机也认为这是一个“面子工程”。

滨海新区CBD去化压力大早已成为老生常谈的话题。数据显示,从2010年至2015年,塘沽地区办公物业的供应面积为1034139平方米,成交面积为502032平方米,供过于求明显。而成交均价2010年至2015年分别为10670元、11375元、11908元、11661元、10462元、8423元,从之前的1万元以上跌至2015年的8000多元,业内人士置评,库存压力大是重要原因。

严跃进对记者表示,确实面临存量过剩的问题。虽然确实也有自贸区等利好消息,但是有很多问题存在,最典型的就是人口导入、产业导入等确实比预计的差。

而去化压力并没有减缓“大干快上”的步伐。记者从中心商务区获悉,受自贸区建设、京津冀协同发展等众多利好政策叠加,投资者的信心进一步加强。据悉,截至去年年底,响螺湾区域已有13个项目的17座楼宇竣工,预计今年有8座楼宇竣工。于家堡区域今年年底将有10座楼宇竣工。5月8日,中心商务区管委会向记者提供的数据显示,1~4月新增企业设立859户,其中3月1日至4月30日新增注册595户;自贸区挂牌(4月21日)以来新增注册企业129户。

对于记者采访中的“去化压力、人气不足”等问题,截至发稿,中心商务区管委会未给予回复。

《中国商务中心区发展报告(2014)》(以下简称《报告》)指出,CBD规划面积过大会影响产业集聚。目前世界级的CBD如纽约、伦敦、巴黎等城市的CBD用地规模基本控制在10平方公里以内,中国发展相对成熟的CBD,其用地规模也多数小于10平方公里。然而,2013年中国CBD平均用地面积为17.26平方公里,并且部分CBD的规划建设并未结合城市自身的发展条件,一味贪大求全,进行粗放式的开发,如目前在建的天津滨海新区CBD为46平方公里,其建设规模已严重超出自身需求。

严跃进表示,天津CBD的建设规模大,和地方政府的政策导向是有关系的。一是土地出让层面是比较激进的,造成土地成本约束力比较小,所以很多房企积极拿地。二是地方政府在产业导入方面做过类似承诺,使得很多房企对于后续写字楼的招租方面是比较有自信的,但实际上是有出入的。

对于上述问题,记者多次致电滨海新区新闻处,电话一直处于无人接听状态。

 

华北第一高楼“有价无市”?

记者在走访调查中发现,位于滨海新区功能区之一的滨海高新区内的“华北区域第一高楼”高银117大厦也定位为打造国际商务中心,目前还在建设中。

据了解,高银集团旗下高银地产投资建设的“高银天下”项目,包括以“高银金融117大厦”为主的国际商务区、高端住宅“富国高银”及“天津环亚国际马球会”,总建筑面积接近200万平方米。

对此,受访专家们表示,同属于滨海新区,如此定位存在重复建设,或导致“内耗”。

严跃进直言,在滨海新区多个商务区建设的背后,反映的是地方政府狭隘的区域发展思维。每个区域都希望引入产业、建商务区,带有很强的政绩面子。自然背后会带来库存积压,租金难以提升的尴尬。

此前有媒体报道称,天津滨海高新区将依据位于京津冀枢纽位置的区域优势,建设天津新中央商务区,以承接北京金融、文化等高端产业的转移。无论从区域优势还是从产业基础上来看,天津滨海高新区已具备打造新中央商务区的先天条件。此外,从硬件设施上来看,天津滨海高新区也已经为打造新中央商务区打下了坚实的基础。

对此,记者致电并致函天津滨海高新区管委会,新闻处在回复记者的材料中显示,滨海高新区的定位包含航空航天产业、新能源产业、生物医药等新兴产业,并不包含中央商务区相关条目。新闻处负责人对于“高银天下”的相关问题表示,其定位和定价更多是企业行为,并非是政府层面的规定。

而对于项目规划中的马球会,中国社科院城环所原所长、北京市“十三五”规划咨询专家牛凤瑞表示,中心商务区周围弄个跑马场,挺不可思议的。更多是噱头,如果未来改造成别的用途,成本是比较低的。中国社科院城市发展与环境研究所研究员单菁菁也认为,马球会所并不属于CBD的功能。

严跃进表示,对于高银地产来说,通过马球运动来拉拢高端置业群体。但考虑到目前反腐等背景,一些潜在的客群是减少的,后续若不走公众的路线,那么效果如何有待商榷的。

值得注意的是,目前“高银天下”在售项目的对外定价达每平方米4万元,而同期周边价格约1万多元。在走访中,多名当地人对于高定价表示出惊讶和不解,“这么贵,谁跑这来买啊……”一名张姓师傅说道。

对于“高银天下”的定位和定价,单菁菁认为,“华北区域第一高楼”是为吸引各方的关注,起到广告和宣传的作用。打出CBD更多的是为区域发展打造概念,并不代表在城市定位中就真正属于CBD。CBD是一个整体的区域,不是由一座高楼来承担的。高定价则是地产商自己在炒作,打造高端商务楼宇,以获得更高经济利益。概念不等于真正的CBD,经济区域不是经济楼宇。CBD要有商务配套、多种产业聚集体、多种服务配套以及专门为商务服务的基础设施配套。最终还是市场起决定作用,117大厦将价格定得这么高,如果“有价无市”,说明是脱离市场的。

值得一提的是,117大厦地理位置处于西青区,但行政区划属于滨海高新区。吊诡的是,查阅“高银天下”的相关资料发现,在宣传中有的地方表示属于西青区,有的地方则显示属于滨海高新区,在相关宣传文章中更多的则是突出“滨海新区”的字眼。对此,严跃进认为,117高楼所处的区位是比较尴尬的,突出“滨海新区”,实际上是希望获得更大的关注,毕竟滨海新区建设背后,确实会提供一些企业入驻和税费方面的优惠。

就上述问题,记者致函并多次致电高银地产相关负责人,截至发稿,未获得具体回复。

 

被指与“国际范儿”定位相去甚远

记者发现,上述天津滨海新区中心商务区以及滨海高新区CBD的定位都是“高大上”的“国际范儿”。

中心商务区的响螺湾商务区功能定位为建设外省市、央企驻滨海新区的办事机构、集团总部和研发中心的承载区,于家堡金融区定位为具备现代化设施和国际化服务功能,国际一流、全国领先、功能完善、服务健全的金融改革和创新基地。滨海高新区的高银117大厦也是意图打造国际商务中心。

而记者在实地走访中发现,钢筋水泥铸造的高楼周边整体氛围和格调却与如此“高大上”的定位相差甚远。业内人士也指出,要实现规划定位中的“国际范儿”任重而道远。

单菁菁表示,区域发展有一定过程,包括软硬环境的塑造。硬件环境更容易打造,中国的固定资产投资、基建投资力度很大,对于滨海新区,既是国家新区,又有自贸区的政策,硬件起来会很快,但是软件服务需要一个过程,比如对国际化服务的了解、跟国际通行规则的接轨、服务型政府的打造等,都需要一定的基础。北京CBD经过十几年发展,在相应的软硬件设施上都下了很大功夫。天津滨海新区CBD要实现定位中的战略蓝图还有一段路要走。

对于借势京津冀协同发展来承接北京CBD等高端产业的转移问题,牛凤瑞对记者表示,都想承接北京CBD功能外迁,建设总部经济,但是企业真愿意外迁吗?更多时候还是“一厢情愿”。会不会过去,取决于商务环境。要尊重市场,尊重企业的选择。

上述《报告》中认为,北京CBD的部分功能已经出现疏解和外溢。其中北京CBD需要强化的功能包括:国际信息交流中心功能、国际高端商务服务中心功能、国际金融中心功能、地区总部功能、国际人才集散功能和文化融汇传播功能。北京CBD需要疏散的功能包括:部分商务服务配套功能、文化传媒业务外包功能、批发物流配送功能以及部分总部类项目(如制造业总部)等,在京津冀区域范围内整合资源,构筑面向京津冀的CBD产业链。

可见各地希望承接的高端功能正是北京CBD未来要强化的。

单菁菁在接受记者采访时表示,北京市CBD有独特优势,短期内无法替代。外国资本进入中国市场会更愿意贴近本地国家的决策中心即首都,贴近信息来源和管理中心即使馆区。中国外交部和基本上所有的使馆区都在北京CBD,国外的一些驻华机构像联合国的机构、非政府组织机构、国际商户、国际金融机构,都高度集中在北京CBD周边,已经形成氛围,开始时是市场选择,市场选择到一定程度以后又形成了互相依靠互相依赖的连接关系。北京CBD的功能其他地方不容易替代。

对于未来的发展,严跃进告诉记者,“其实滨海新区炒作了很多年了,但效果并不佳。和北京竞争面临压力,而即便在天津的城市框架内,也是需要和市区抢资源。有时候企业容易忽悠,而消费者是不容易忽悠的,缺乏消费者进入的市场终究是难以健康稳定发展的。要警惕此类风险,关键地方政府要创造更宽松的环境,比如积极到北京市场做宣传,在滨海新区落户、创业、购房方面提供优惠,这才能带来人口的导入。”

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